银川自驾甘南费用:2011,最是纠结房地产

来源:百度文库 编辑:星娱乐 时间:2019/11/19 08:53:45

2011年,如果要说中国和中国百姓最纠结的事,恐怕房地产当仁不让。经历了一年多将近两年包括严厉限购、大幅度提高银行存款准备金率和加息在内的“史上最严房地产调控”,一些地方、一些区域的房价出现下跌。从想准备这次入市的买房人角度,当然是降了还想降;可是从中国经济整体环境的角度,却又出现了一系列新现象。当此时,连主限派也开始提出警告,警告中国经济的整体风险。“限购”政策坚定的支持者,央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵的观点是:“房价上涨不可能,那样是政府扇自己耳光,但房价大跌也不可能,因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话,一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题,刚买房的年轻人一定会抱怨。”

另一位力主调控的主将叶檀博士也在1115FT中文网撰文,呼吁《中国应重视房价大跌的风险》,而国际货币基金组织(IMF1114日公布其调查报告,称中国面临房价下跌等金融风险。1115日,当著名经济学家樊纲被问及房地产下一个十年会扮演什么角色时,更是肯定地表示:“房地产永远是支柱产业。”

的确,房地产在中国,是经济大戏,也是民生大戏,它不是一碟小菜,是满满一大桌子满汉全席。它的一举一动、一涨一跌,都牵一发而动全身。还是让我们看看,这一年里,它牵动了什么吧?

首先,它牵动了物价和民企资金链。2011年,物价、房租全面走高、经济下行压力却陡然增大。全国多地爆发民间高息借贷资金链危机,中小企业生存危机加剧。《三联生活周刊》201111月【总第657期】号封面文章《温州钱史——国家金融体系里的小角色》披露,中小企业因转型而需要发展资金,国家金融先是为了救市,前所未有地慷慨劝贷;后又不顾投资需要周期,不顾一切地紧缩银根。大政府小企业,正是这种“过山车”似的金融导向改变,导致了民间借贷资金链断裂的危机全面爆发。

其次,房地产的关联企业开始被波及。《东方早报》20111025日报道:《楼市调控逼退钢材贸易投机者 国内钢价罕见暴跌》,24日国内钢材市场报价为4320/吨,较10月初下挫260/吨。整个“金九银 十” 阶段钢价的跌幅将超500/吨,势头直逼2008年末。上周上海建筑钢市出现“去年下半年以来最大一波周跌幅”。之前的9月,多家钢厂订单环比跌10%-20%。这一切还只是开始。如果调控持续,不出半年,房地产关联企业都会被波及!最新消息是,很多行业开始预减产,鞍钢、沙钢、马钢,开始关闭高炉;水泥厂开始关闭窑炉;家电销售商开始清空库存,一看全是房地产上下游相关产业,而且是多是容纳就业人口较多的劳动密集型产业。有人说房地产不是实体经济,与其相关的那么多产业是不是实体经济呢?

第三,政府债务着急上火。这几年,政府投资大跃进积累了多少地方债,是一个谁也摸不清家底的大数字。这些债务直接连着银行,而债务的偿还只有两个途径:卖地和收税。如果地也卖不了或者卖不出好价钱,税也收不够,最后就只能由中央政府印钞票还,引发新的通胀。

这个债务有多少?看看全国人大财政经济委员会副主任尹中卿怎么说。尹中卿日前呼吁,必须在形势尚未失控前,尽快对财税体制进行通盘检讨。1115日,他在上海《21世纪经济报道》主办的论坛发表演说时表示,审计署今年6月底公布,至2010年底,全国省市县三级地方政府的债务余额为人民币10.7兆(万亿)元。尹中卿说,这只是最基本的“底数”,而非“实数”。因为审计署公布的是“被审计出来”的债务,但不是所有地方债务都已经被查出来。此外,乡级政府债务并未包涵在审计署的数字之中,至于村级政府债务究竟有多少,现在也没有人说得清楚。尹中卿表示,即便只是10.7兆元都是惊人的债务负担,但官方迄今未提出解决地方政府债务的有效措施,不久前甚至宣布,允许地方融资平台可以为保障性住房建设继续举债。同时在预算法尚未修改前,又允许上海、浙江、广东、深圳得自主发债。尹中卿说,更令人担忧的是中央债务。近三年中央财政赤字总额达人民币币2.25兆元,这三年中央还代地方政府累计发行人民币6,000亿元的地方债。至今年第三季,国债余额已超过人民币7兆元。此外,中国三家政策性银行(国家开发银行、进出口银行、农业发展银行)至去年底合计负债达人民币7.3兆元,四家国有商银(工、农、中、建)当年改制时遗留的人民币14兆元不良资产迄今也还未处理完毕,这些债务最终还是要由中央政府买单。尹中卿表示,中国的政府债务不像欧美采直接发行债券,多数是透过投融资平台向金融机构借贷,因此政府的债务问题非常容易转化成银行的金融风险。

但是现在,地方政府却在为卖地难着急上火。限购之下,大地产商纷纷捂紧钱袋子“过冬”。新华网记者调查显示,调控之下,地产大鳄的生存术是:缩减开工,放缓供应,减少拿地。截至三季度末,万科控制货币资金高达339亿元,比调控严厉的2008年三季度末多出140亿元;保利地产拥有货币资金220亿元,比年初增加近30亿元;招商地产、金地集团的货币现金均比年初增加了20%以上。万科在三季报中表示,在目前的市场局面下,坚持“宁可错过、不可拿错”的审慎拿地原则。恒大地产今年7月开始实行“低价跑量”策略,截至今年10月底,恒大地产完成全年销售目标的111.2%,成为首个完成销售任务的房企。尽管“财大气粗”,恒大地产集团董事局主席许家印还是表示,今年形势比之前更严峻,年前坚决不买地。2008年恒大地产差点因资金链断裂死在黎明前,2009年因政府救市、恒大上市等一系列原因,许家印一跃成为当年内地新首富。限购之下,现金为王,生存比发展更重要,这已成为各大地产商的共同选择。只是这样一来,政府财政和未来几年的房地产供应就要紧张了。

这种情况下,与往年地王频出的境况下比,是各地方政府使尽浑身解数、拿出种种优惠政策,可就是难卖地。中国指数研究院日前发布的数据显示,10月份,深圳、苏州等6个热点城市无住宅用地推出;广州、成都等9个热点城市住宅用地零成交。该月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%

第四,购房中产面临财富缩水之虞。随着一些区域和楼盘房价下跌,不说蜂起云涌也可以说是此伏彼起地相继发生了已购房人联合找开发商讨说法、甚至打砸售楼处的法外“维权”事件。有人说房价会下跌50%,还有个别主管金融的高官说银行可承受房价下跌50%。这其实是误导。从大众消费心理来看,房价可下跌的最大空间,就是调控前首付20%那部分。一旦房价下跌超过20%,意味着调控前入市的那批人,首付已经打了水漂。一旦继续下跌,就意味着银行负资产,即,假设房子市价只值100万了,购房人却有可能为这套房欠银行110万。其中一部分人会采取断供形式。银行大量收回房产,即使能以100万卖掉,扣除中间费用,银行也是大亏。况且,银行成房东会导致人们对房地产价格平稳的心理预期大大下降,从而导致房地产跌跌不休的结局。紧接着就是银行危机,经济危机。

更何况,在房价下跌突破已购房者心理底线之前,资金链紧张导致的中小企业歇业、房地产几十上百个关联产业停滞导致的失业潮,以及地方政府的债务风险可能已经提前显现。

第五,保障房无法“替补”商品房的支柱地位。有人认为,房地产的支柱地位可以承认,但被限制的商品房市场完全可以由保障房来替代。可是,天上不会掉陷饼,保障房征地、建设都是要花钱的啊。以往这部分的钱是来自商品房补贴(或转移),如今,商品房皮之不存,保障房毛将焉附?

1111日住建部在舆论压力下终于承认今年新开工的1000万套保障房,其中1/3是挖地待建,剩下的2/3基本上是动迁房、国企的福利房,甚至还包括一些小户型商品房。今年5月底,全国保障性住房开工才340万套,但4个月后,全国保障房已宣布全部开工,这突然多出来的600多万套保障房从何而来?《南方周末》的报道说,河北保定的例子或许可以给出解释。20118月底,保定市保障房开工率即达115%,其速度之快,在河北省名列前茅。但当记者历时数天调查后发现,保定市所称在建的3.4万套保障房(这个数字是过去两年里保定市总竣工保障房套数的9倍),多数为企事业单位集资建房及城市危旧房改造,甚至有商品房被贴上“保障房”标签。从北京到保定发展的房地产商王志强曾一度感到不适应:“我真没有见过这么玩的。你看有能力做集资建房企业的职工,谁没有几套房子?”政策执行最为严厉的北京也不例外,早在20111月,北京市住建委新闻发言人秦海翔就表示,北京将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位建公租房,鼓励产业园区建公租房,鼓励农村集体组织建公租房。

今年3月,国务院提出2011年我国要新建1000万套保障性安居工程,其中包括400万套棚户区改造住房、200万套经济适用房和“两限房”(限套型面积、限价位)、160多万套廉租房、220万套公共租赁住房。也就是说,真正可供出售的经适房和两限房这两类保障房只占保障房总数的20%,却已经大部分成为有房或中高收入阶层(党政机关工作人员、大型垄断国企员工)的盘中餐。巧女难为无米之炊,压力之下保障房呈现的却是好单位福利房回潮的“保障房负福利”(逆向保障有房、有钱阶层)现象。

第六,多数刚需购房者购房成本上升。局部限购使未限购地区2011年房价大涨。楼市调控提高了银行的风险预期,首付比例和贷款利率都随之上升。两相夹击,购房成本和门槛不降反升。今年10月中旬,随着银根收紧后银行资金额度紧张,首套房利率也进入上浮时代。建行北京部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍,申请贷款者如果希望尽快放款,则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。该行在湖南长沙更已将首套房贷最低利率上浮到基准利率的1.2倍。除建行外,长沙多家股份制银行首套房贷款利率也都上浮,低则10%,多则20%。上海建行目前申请首套房贷利率也已经上浮5%,也就是执行基准利率的1.05倍。光大银行首套房贷利率已上浮5%-10%,广发银行则上浮10%。依据现在年息7.05%的基准利率,按揭10020年期,如果执行原来的七折优惠利率,则是月供6563.7元,总利息575288元;在基准利率基础上浮10%,月供则为8212.57元,总利息971016元。总利息多付68.8%。相当于房价大涨。

房地产,是一副令人纠结的多米诺骨牌。经历了2011年,我们应该更加清楚地看到它的全貌、它的庐山真面目。(求是旗下《小康》杂志12月号,年终专稿)